Veja este vídeo do you tube de como analisar as propriedades.
Veja abaixo Foreclosures- O banco escolhe o preço -
Short Sale Nos escolhemos o preço
Vendas normais de vendedores motivados.
1) O que e Short Sale? –
Os Short Sales (SS): são propriedades vendidas abaixo do preço de mercado em que o proprietário deve mais ao Banco (ou entidade financeira) do que vale, e para evitar um processo de retomada judicial (Foreclosure) que pode durar anos, O proprietário, o comprador, o Corretor de Imóveis e o Banco negociam uma “venda rápida”, que demora 2-4 meses em media. Da oferta até o fechamento.
E este processo é vantajoso para o banco que economiza dezenas de milhares de dólares em custo de: Corte, Advogados e possíveis depredações no caso de um FORECLOSURE.
E para o proprietário e vantajoso, pois ele evita ter um Foreclosure constando no reporte de credito que ficará registrado em media por 7 anos, prejudicando em muito futuros financiamentos, e na maioria dos casos no SS’s o proprietário consegue evitar de pagar o restante da divida (A diferença entre o valor do financiamento e o valor do preço vendido pelo banco) e outras ações indenizatórias por parte do Banco.
Leia mais sobre Short Sales.
2) O que é um FORECLOSURE?
Quando alguém consegue um empréstimo com o banco (ou entidade financeira), e deixam de pagar as prestações, os Bancos (Seguradoras, Investidores etc.) tentam por alguns meses e às vezes anos, negociar uma modificação nos empréstimos (Abaixando os juros aumentando o prazo e com isto diminuindo o valor da prestação) ou fazer um Short Sale ou outras modalidades menos comuns. Depois de esgotadas as possibilidades os bancos tomam judicialmente a propriedade com auxilio de advogados, corte, xerife etc. E os Foreclosures podem ser realizados também pela Associações dos Moradores pela falta de pagamento do condomínio, e pelo governo pela falta de pagamentos dos Impostos Residenciais etc.
E o nome deste processo em inglês se chama FORECLUSURE. E o REO – (Real Estate Owner By the Bank), e o termo que se usa quando o Banco já tem a posse da escritura e coloca a venda no mercado.
Leia Mais sobre FORECLOSURES.
3) Qual das duas opções eu consigo o melhor preço?
R= As duas são bem similares e você consegue entre 5% a 40% abaixo do preço de mercado.
4) Quais são as vantagem e desvantagens do Short Sale(SS) em relação ao Foreclosure(REO)?
R= VANTAGENS
- Atualmente se tem muito mais ofertas de SS’s que REO’s e com isto se torna fácil de se achar um bom negocio.
- No SS’s se você possui um bom Corretor que sabe achar uns comparáveis baixos, e sabe como fazer que estes comparáveis influenciem o avaliador para uma baixa avaliação, e um corretor que sabe como funciona e tem contatos com os bancos. O valor de compra do short sale na maioria das vezes e menor de que um similar de REO.
- O SS’s por ainda estar ocupado na maioria das vezes por um morador (Ou Inquilino) que tem interesse de vender a casa e se livrar de um foreclosure, a propriedade geralmente se encontra em melhores estados de conservação. Economizando em muito em possíveis reparos.
- No SS’s em caso de apartamentos. Você pode por varias ofertas em diferentes sem ter prejuízo de perder o deposito. Fale com o seu corretor para mais detalhes deste item.
DESVANTAGENS-
- O processo e mais demorado.
- Se você não tem um bom corretor que sabe manter os preços dos comparáveis baixos, e articular com o avaliador, o banco pode contra ofertar com um valor bem mais alto que o da oferta original.
- O proprietário pode não providenciar todas as documentações necessárias para a aprovação de um SS pelo Banco. Mais um bom corretor pode minimizar este problema se souber analisar as documentações do proprietário durante o processo de oferta.
5) Quais são as vantagens e desvantagens do Foreclosure (REO) em relação ao Short Sale (SS)?
VANTAGENS:
- O processo e mais rápido.
- As propriedades geralmente o acesso e mais fácil.
DESVANTAGENS:
- O numero de REO’s estão diminuindo drasticamente fazendo que as unidades tenham varias ofertas e muitas delas com preços bem acima dos oferecidos (Listados).
- As propriedades são vendidas em poucas semanas e muitas vezes em dias. Não são aconselháveis para pessoas que demoram decidir e pessoas que não estão com o dinheiro do deposito disponível.
- Geralmente só se permitem ofertas a vista.
- Precisa ser mais cuidadoso na verificação do titulo, contratos e do estado da propriedade pois as garantias dadas pelo banco são menores.
- Geralmente as propriedades (Principalmente as casas) estão em piores estado de conservação. Pois geralmente quem sai leva tudo o que pode e que não pode e a propriedades ficam meses (As vezes anos) desocupadas sem conservação e a mercê de depredadores.
6)- Qual das duas opções e mais rápido de se comprar?
R= O REO e o processo mais rápido, geralmente após a oferta você fica aguarda uma semana em media, para saber se o banco aceitou ou não a sua oferta. Após 30 dias em media a transação se conclui.
O Short Sale demora 3-5 dias em media para o proprietário aceitar ou não sua a oferta, mais o Banco, o dono verdadeiro da escritura, levara de 2-4 meses para aceitar ou não a sua oferta e concluir a transação.
7) Por que o Short Sale demora mais?
R= O proprietário precisa provar que esta em dificuldades financeiras e que é incapaz de pagar as prestações do financiamento. O comprador precisa provar que pode comprar através de prova de fundos ou uma carta de aprovação de um financiamento. E este processo de coletar e analisar as documentações por parte do Banco e o acúmulos destes processos e que faz o processo ser demorado. Mais a medida que o tempo passa os Bancos estão cada vez mais rápidos no processamento e aprovação.
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